Westbank 和 Squamish 国家将在 Burrard Bridge 旁边建造 6000 个单位
原住民开发商将在大温哥华地区建造 25,000 套新房
Wilson Williams is an elected councillor with the Squamish First Nation, photographed at the site of the planned Sen̓áḵw development.弗朗西斯·格鲁吉亚 /PNG 摄
Musqueam 酋长韦恩·斯派洛 (Wayne Sparrow) 站在两座闪闪发光的公寓楼、一座公寓大楼、一个公园、一家未来的杂货店以及即将提供日托、社区中心和数百个额外房屋的地面上的巨大洞口之间说：“这是未来。”
经过多年和高额的法律法案，穆斯昆原住民与不列颠哥伦比亚省达成了具有里程碑意义的和解协议。政府于 2008 年归还其部分传统领土。现在，玛斯昆族人正在使用不列颠哥伦比亚大学附近的一些土地。为更广泛的社区提供急需的住房，并为他们的国家创造经济繁荣。
Sparrow 欢迎一群长者参观 Leləm̓，这是他们的国家与 Polygon 合作建造的村庄。住房包括市场和低于市场的租金以及 99 年租约的租赁分层。
Sparrow 强调，这种租赁结构至关重要。他说，在短期内开发土地并直接出售公寓可能更有利可图。但这从来都不是真正的考虑因素。
“我们从不出售土地，”斯派洛说。 “我们花了 100 多年的时间才把它找回来。我们不会在上法庭争取找回它后卖掉它。”
Musqueam 酋长 Wayne Sparrow 与 Polygon Homes 首席执行官 Neil Chrystal。弗朗西斯·格鲁吉亚 /PNG 摄
Leləm̓ 社区只是温哥华地区原住民正在筹备的几个主要房地产开发项目之一，这些原住民已成为该地区迫切需要解决住房短缺问题的强大开发商。
Postmedia 分析了涉及 Musqueam、Squamish 和 Tsleil-Waututh 国家的 8 个重大项目，这些项目包括单独和共同在其 MST Development Corporation 合资企业下。他们的计划涵盖温哥华、本拿比和北岸近 1.1 平方公里的房产，承诺提供超过 25,500 套房屋。
这比目前高贵林港市现有的房屋总数还多。
这些大型项目，包括社会住房、市场租赁、公寓和联排别墅，以及学校、零售、文化设施和商业空间，处于不同的阶段。居民去年开始搬入 Leləm̓。温哥华的 Sen̓áḵw 计划在五年内完成。其他人距离完成还有十年或更长时间。
与 Leləm̓ 一样，所有这些主要项目都以出租房屋和租赁地契为特色，这意味着原住民保留了下面土地的所有权。这一事实的重要性在与当地土著领导人的对话中反复出现：国家将永远拥有这片土地。
这并不新鲜。几十年来，Musqueam Nation 通过其位于温哥华南部边缘的保护区内的出租和租赁房屋产生了收入。 Tsleil-Waututh Nation 已在储备土地上建造并出售了 1,000 多套租赁公寓和联排别墅。
但今天 MST 国家的房地产活动规模与过去完全不同，观察人士表示，这超出了加拿大其他地方的其他土著开发商所做的事情。如今，该合资企业的可开发优质城市房地产组合以及在建单元的数量使其成为卑诗省最大的开发商之一。
MST Development 的首席执行官 David Negrin 最近在温哥华的一次会议上与来自加拿大各地的商界和原住民领袖交谈时提出了这一观点。曾担任 Aquilini Development 总裁的三年行业资深人士 Negrin 在 5 月份表示，MST 的土地持有价值约为 50 亿美元，在他们计划再收购 0.75 平方公里的土地后，将接近 75 亿美元。内格林估计，到这些房产开发完成时，投资组合的价值将接近 300 亿美元。
“我想说的是：目前北美最强大的开发商是 MST，这三个国家走到了一起，”内格林告诉专家组。
对于三个原住民内外的许多人来说，“走到一起”是一个关键点。
Tsleil-Waututh 国家议会。丹尼斯·托马斯。弗朗西斯·格鲁吉亚 /PNG 摄
Tsleil-Waututh Nation Coun 说，从历史上看，三个国家共享土地、资源和家庭纽带，可以追溯到几代人之间，和谐共处。丹尼斯·托马斯。 “但一旦殖民化和印第安人法案到来，我们就开始战斗，因为这就像分而治之。 ......因此，100 多年来，我们一直想回到那张和谐而整体的桌子上。”
托马斯和其他人认为 2010 年温哥华奥运会将各国团结在一起。在奥运会之后的几年里，各国领导人共同努力达成一项议定书协议，该协议于 2014 年签署，创建了 MST 发展公司。
托马斯回忆起过去的 Tsleil-Waututh 领导人告诉他：“你可以拥有 33% 的东西或 100% 的东西。”
现在，各国正在就可能成为奥运会历史上第一次由土著主导的申办进行合作，着眼于 2030 年冬季奥运会。国家和加拿大奥委会上个月发布的官方奥运会概念设想在 2030 年奥运会期间使用 MST 开发项目（预计可能是 Heather 或 Jericho Lands 的财产）为运动员和团队官员建造一个运动员村，然后在奥运会后提供住房，包括非市场组成部分。
SFU Morris J. Wosk 对话中心的研究员 Ginger Gosnell-Myers 说，加拿大其他原住民可以从 MST 的故事中学习，他专注于非殖民化和城市土著规划。
“在其他城市，（其他原住民）拥有重叠的土地要求，在他们走到一起并同意作为一个家庭合作工作之前，他们将继续相互竞争并继续错失机会，”她说。
“他们只有走到一起才会成功，而 MST 正在证明这一点的成功。其他社区还没有赶上，但我们会看到未来几年会有多少变化。”
Gosnell-Myers 很高兴 MST 国家已经开始获得“他们应得的知名度和尊重，以及在自己的土地上真正留下印记的机会”。
但是，她补充说，“这些早期项目虽然令人印象深刻，但我们仍然看到一些不足，我认为未来的项目有望解决这些不足。”
Gosnell-Myers 说，不足之处包括她从一些 MST 成员那里听到的担忧，即在这些为国家成员指定的大型项目中没有更多的经济适用房。
“我从 MST 成员那里听到的一个担忧是：‘这到底是为了谁？人们正在变得富有，而不是我们，”戈斯内尔-迈尔斯说。
Ginger Gosnell-Myers，与 SFU 的 Morris J. Wosk 对话中心。弗朗西斯·格鲁吉亚 /PNG 摄
MST Development Corporation is directed by a board of elected councillors from the three nations.但是，MST Development 的开发和收购副总裁 Brennan Cook 表示，公司高级管理职位中缺少 MST 成员是当前非土著高管自己想要改变的。
库克说，目标是有一天由 MST 成员担任 CEO 和其他高级职位。
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“我希望早日看到这一天，”库克说。 “我真的很喜欢与国家合作，但如果大卫（内格林，首席执行官）和我做得非常好，我们就会失业。知道 MSTDC 掌握在自己手中，我会睡得很好。”
对于其中许多大型项目，MST 国家一直与一些不列颠哥伦比亚省最大的开发商合作：Polygon、Westbank、Aquilini。
库克说，在西温哥华计划的一个相对较小的联排别墅项目将是 MST Development 自己处理的第一个项目，这是所有项目的最终目标。 “未来，将不再需要发展伙伴。”
包括 Sparrow 和 Thomas 在内的各国领导人表示，愿景的另一部分包括让更多的乐队成员参与项目。
正在西蒙弗雷泽大学完成 MBA 课程的托马斯表示，年轻的 Nation 成员已经对从这些大型项目中衍生出来的职业产生了浓厚的兴趣：工程、物业管理、建筑、电气、管道、建筑、室内设计、房地产开发、营销。
“职业是无止境的，”托马斯说。 “以前，我们是猎人和采集者。今天，我们是现代猎手：我们获得学位，我们获得 MBA 学位，以帮助为我们的国家提供服务。”
MST 国家的房地产企业受到当地政治领导人的称赞，并获得了《经济学人》和《纽约时报》等国际媒体的积极关注。
但并不是每个人都开心。一些拟议开发项目附近的邻居对它们的规模提出了担忧。
在今年早些时候发布了 MST 在 Jericho Lands 的计划概念后，包括高达 38 层的塔楼，一群 West Point Grey 居民组织起来反对，聘请了著名的说客和通讯专业人士，现在是市议会候选人 Bill Tieleman ，他告诉 CTV 新闻，与 MST 在杰里科建造高塔的斗争是“温哥华灵魂之战”的一部分。
上周，Kits Point 居民协会发布了一份新闻稿，称虽然他们支持 Squamish Nation 开发自己的土地的能力，但他们认为 Kits Point 的高密度 Sen̓áḵw 提案——由 11 座高达 57 层的塔楼组成——“令人震惊现有城市规划、资源和分区的边界之外。
这场特别的辩论凸显了在保留地开发的复杂性，例如 Squamish Nation 正在规划 Sen̓áḵw 的 Burrard 桥南端附近的 10 英亩地块。
Postmedia 分析的项目中有一半是 MST 在“简单”物业上的合资企业，这些项目是从省和联邦政府收购的，并且必须与私营部门和非营利开发商的其他重大项目一样，经过相同的市政重新分区程序.
例如，Heather Lands 在 5 月获得了温哥华议会的重新分区批准，这是第一家达到此阶段的 MST 合资企业，但仍需要市政厅的额外许可才能开始施工，这可能要到 2024 年，几乎在项目开始规划十年后。
在另一半项目中，其中一个国家与开发商单独合作。如果正在开发的财产是储备土地，就像 Sen̓ákw 的情况一样，市政府没有同样的权力。这使得 Squamish Nation 能够为 Sen̓ákw 追求比邻近地区更大的密度——并且移动得更快。
Squamish Nation 成员在 2019 年以 87% 的投票赞成与合作伙伴 Westbank 共同推进该项目。仅仅三年后，他们预计他们可以在今年破土动工，这个速度对于通过市政厅的 6,000 个单元的开发来说是闻所未闻的。
在上个月由温哥华太阳报主办的一次小组讨论中，Squamish Nation 经济发展部门 Nch'ḵay̓ 的首席执行官 Bernd Christmas 表示，Sen̓ákw 不是某种“狂野西部”的发展。他坚持认为它受到严格监管和严格规划，包括环境评估、高建筑标准等等。
“但我们刚刚学会了让它更快发展的秘诀，大约 5 到 10 年，”Christmas 告诉专家组，其中包括不列颠哥伦比亚省发展行业的一些知名人士。 “如果您的开发项目面临 6 年、10 年的延误，请来找我们。让我们继续前进。”
多年来，Tsleil-Waututh Nation 一直在努力与达尔文建筑公司合作，在 Dollarton 高速公路旁开发一个结合住宅、商业、教育、零售和社区用途的大型混合用途社区。但他们在北温哥华区面临“障碍”，“包括我们的重新分区申请在 2018 年和 2019 年被拒绝”，Tsleil-Waututh 负责人和议会去年在北岸新闻的一篇专栏文章中写道。
因此，在 2019 年，Tsleil-Waututh Nation 决定向联邦政府申请将该财产添加到其保留地中。
联邦政府正在审查“增加储备”的申请。如果渥太华批准，这意味着区议会将失去决定如何使用土地或对其征收税收的任何权力。
Kits Point 居民协会本周表示，市领导说他们对 Sen̓ákw “实际上没有管辖权”是他们“放弃”他们的权力，认为市政府应该有权协商该地点的计划，因为它将依赖城市服务比如水和下水道。
温哥华市长肯尼迪·斯图尔特（Kennedy Stewart）表示，这些居民对依赖市政服务的保护区没有错。但他不同意他们的观点。
斯图尔特说，加拿大市政当局“长期实行殖民做法”，拒绝向城市和郊区的原住民保护区提供服务。 “作为好邻居，我们有义务提供服务。将其用作敲诈的工具确实不符合和解的精神。”
斯图尔特补充说：“这是一种殖民方式，如果你想要的话，你必须换一个市长，因为这不是我想要的。”
Squamish Nation 与该市之间的服务协议已接近敲定，市长预测，当它公开发布时，不会引起温哥华人的很多投诉。
“我认为它可以作为全省其他地区的模板，”斯图尔特说。 “一旦它完全发布，我们将与其他城市讨论它。”
Wilson Williams is an elected councillor with the Squamish First Nation.弗朗西斯·格鲁吉亚 /PNG 摄
Sen̓ákw 被支持者和反对者描述为开创性的，但这可能只是一个开始。仅 Squamish Nation 就拥有数十块保留地，包括北岸沿线、豪湾至惠斯勒以及阳光海岸。这只是一个原住民。
斯阔米什第一民族议会。威尔逊威廉姆斯没有透露细节，但证实国家正在讨论“一份潜在的土地开发清单”。
“我们正在倾听我们的人民和帮助我们到达这里的祖先的意见，”威廉姆斯说。 “有很多潜力……但我们希望以正确的方式做到这一点。
“我们正在考虑未来的七代人。”
在上个月的住房小组会议上，Nch'ḵay̓ 首席执行官回答了一个关于 B.C.市政当局可以尝试满足对出租房屋的迫切需求。
“真的，对我来说，这很简单，”Christmas 说。 “这个省有 200 多个原住民。为什么开发商不去原住民？为什么要去市政府？”
那时，Christmas 的小组成员、前不列颠哥伦比亚省的乔伊·麦克菲尔（Joy MacPhail）。去年担任BC省成立专家小组主席的副总理和联邦政府就住房负担能力和供应提出建议，倾向于圣诞节，在听众的笑声中，笑着问他：“你带名片了吗？”
晚上晚些时候，圣诞节告诉人群：“我建议任何想要在 Squamish 的传统领土 - 6,700 平方公里 - 做事的开发商 - 是的，我们正在营业。”
曾为 Musqueam 工作的 Aquilini Development 原住民关系顾问 Johnna Sparrow 表示，这些项目总会面临一些批评者。但她补充说，人们应该记住，当地的原住民拥有大片土地，为他们提供了丰富的生活资源，直到被暴力夺走。
那些传统的生活方式——捕鱼、狩猎、植被——现在已经枯竭，因此各国正在寻求从这片土地上创造其他经济机会。
“这只是开始，”斯派洛说。 “我们面前还有很长的路要走，但这是我们必须创造的一条，以打破对政府的依赖和公众批评我们一无所有的模式，当一切都从我们身上夺走时。我们还在这里。而且我们哪儿也不去。”
八大工程
大温哥华地区由原住民主导的八个主要发展项目：
• 温哥华的Sen̓ákw：来自Squamish Nation 和Westbank，它承诺在Burrard Bridge 附近建造6,000 套新房，其中大部分是出租房屋。预计将于 2027 年完工，其中将包括 250 个适用于 Squamish Nation 家庭的负担得起的单位。
位于 Burrard 桥附近的 Kitsilano 拟议 Sen̓áḵw 开发项目的航拍图。 Senakw网站照片
• Jericho Lands 位于West Point Gray 三分之一平方公里的土地上，是MST 和加拿大土地公司的一个项目，该项目将为多达18,000 名居民建造约10,000 套新房。
杰里科土地概念的讲义渲染。图片由 Urban Strategies Inc. 的 Hariri Pontarini Architects 拍摄。
• The Heather Lands 是一个为期 15 年的项目，在 South Cambie 建造 2,600 套房屋，由 MST 和 Canada Lands Company 负责。它还将包括商店、公园、日托中心、文化中心和森林小径。
为温哥华的 Heather Lands 分发概念插图。马修·汤姆森摄
• Willingdon Lands 是 Musqueam 和 Tsleil-Waututh 国家以及 Aquilini Investment Group 的合资企业，将建造 5,239 套住房，包括租赁地契、市场租金和负担得起的租金。它还包括一个日托中心和两个带有小径网络的大型公园。
位于本拿比的 40 英亩 Willingdon Lands 项目的部分艺术家渲染图，由 Musqueam 和 Tsleil-Waututh 以及 Aquilini Development 规划。照片由 aquilinidevelopment.com 提供
• Marine Drive Lands 将在没有外部开发商的情况下由 MST 在西温哥华的 5 英亩土地上生产 150 套联排别墅。该项目旨在支持“失踪的中产阶级”、老年人和年轻家庭。
将在西温哥华 4195 Marine Drive 建造的 150 套新联排别墅的艺术家渲染图。该提案包括三栋三层楼高的联排别墅。摄影：MST Development
• Leləm̓ 是 Musqueam 和 Polygon、Townline 和其他开发合作伙伴的合资企业，旨在在 UBC 附近建设一个占地 21 英亩的社区，在 10 年内将拥有大约 1,250 套房屋。去年，居民们开始搬入第一批完工建筑中的住宅，未来阶段将建造更多住宅、社区中心、日托和零售店。
West Wind 大楼的艺术家渲染图，是 UBC 附近 Leləm̓ 开发项目的一部分。 jpg
• Tsleil-Waututh 与达尔文建筑公司合作，希望在北温哥华建造大型 Statləw̓ 区项目，包括工作、学校和零售服务以及住宅。它正在接受联邦政府的审查。
Tsleil-Waututh 与达尔文建筑公司合作，希望在北温哥华建立一个大型开发项目，包括工作、学校和零售服务，以及多达 275 个住房单元。它正在接受联邦政府的审查。 jpg
• MST 和 Aquilini 还计划开发前不列颠哥伦比亚省。温哥华的酒类配送中心。尽管开发商告诉市政厅，该项目将包括“住宅、轻工业和商业用途”，但细节尚不清楚。
MST Development Corporation 和 Aquilini Development 在东百老汇 3200 号开发项目的早期艺术家渲染图。该项目仍处于规划的早期阶段。照片由 aquilinidevelopment.com 提供
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