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  1. 平衡安全权利与安全

    亲爱的托尼: 由于员工非法访问而在其单位发出警报的所有者的故事也引起了我们公寓的严重关注。 我们住在温哥华市中心,是五年前第一批搬进新大楼的人。我们最近收到了违反章程的通知,因为我们据称改变了我们的厨房并安装了一个带有水冰单元的冰箱,这是我们的章程中禁止的。但是,这是我们购买时由开发人员安装的升级版。 我们要求举行听证会,在理事会听证会上,物业经理制作了一张我们厨房的照片,该照片的日期是我们冰箱上的纸条,是在上个月内拍摄的。当我们询问照片是如何拍摄时,物业经理拒绝回应,没有理事会成员会回答这个问题。 很明显,当我们不在家时,有人一直在我们的单位。我们立即订购了一名锁匠,当他到达时更换我们的锁具时,我们的建筑经理告诉他,只有地层可以更换锁具,因为他们需要保留钥匙才能进入。 我们威胁要采取法庭行动,此事已得到解决。我们没有这样的章程,我所说的建筑物中没有人知道地层委员会和建筑经理有他们单位的钥匙。现在业主要求召开大会来解决这个问题,因为每个人都关心个人和财产安全。任何帮助将不胜感激。 故事继续下面 Nastasia K. 亲爱的纳斯塔西娅: 无论您是业主还是租户,当您搬进公寓时,您都无需提供钥匙即可进入。住在公寓并不意味着你放弃了你的人身安全。 创建新开发时,每个单元中都安装了各个锁定装置。但是,有一个万能钥匙系统,这对于承包商的访问至关重要,因为他们从套房搬到套房安装产品和完工。项目完成后,除非已删除主锁访问权限,否则主密钥将保留,这在我的经验中很少见。 即使在五年之后,您的建筑物中也可能存在原始主锁集系统。令人震惊的分层理事会和经理都知道有一个主要的访问权限,并没有通知所有者,寻求他们的许可保留密钥,并坚持公司有每个单位的钥匙。 要求所有者提供密钥以访问其单位的章程实际上是不可能执行的,并且我怀疑在受到质疑时将无法强制执行,因为所有者的安全和隐私权将受到损害。 Strata Property Act和Standard Bylaws为进入分层批次提供了条件。对于单位的日常服务和检查,分层必须以书面形式通知业主或承租人48小时的书面通知,这实际上意味着必须遵守通知期限的六天。 作为所有者或租户,您有责任确保访问权限。如果未授予访问权限,则存在潜在的章程执行问题,可能导致处罚或通过民事决议法庭下令访问。它不赋予分契公司保留锁匠进入单位的权力。 在紧急情况下,可以在不另行通知的情况下获取; 但是,如果发生紧急情况,应执行911呼叫或紧急响应协议,并立即通知业主和租户。 如果业主,租户和分层公司同意提供访问密钥,这里有一些提示。建议提供密钥的同意书,以下信息至关重要。确定如何访问密钥,何时以及如何使用密钥访问,谁有权访问密钥以及该人是否被绑定,如何存储密钥以确保不存在被盗或身份被盗的风险。密钥,如果存在安全漏洞,则要求立即通知每个所有者和租户。 如果未经业主或租户同意,分层公司保留了获得分层批次的主密钥,则该分公司可能会承担相当大的责任。公寓单位的所有居民都有权在家中感到安全。 ©2019 Postmedia Network Inc.

  2. The Oaks 731 Anskar Court Coquitlam 135住宅位于Strand Developments的6层楼建筑内

    West Coquitlam被描述为一个不断发展的文化和户外休闲中心,是家庭扎根和人们相互联系的理想场所。正是这种互动感激发了斯特兰德将The Oaks发展成为社区的独特产品 - 并且是大温哥华繁忙住房市场的独特产品。 虽然The Oaks的单卧室,双卧室和三卧室住宅的高品质特征和实惠价格吸引了首次购房者和年轻家庭的注意,但可以说这个项目最激动人心的方面是Strand由于28,000平方英尺的私人室内和室外设施,The Oaks作为城市内的社区提供服务。“这包括超过半英亩的绿色,家庭友好的户外空间,包括私人花园,两个庭院,儿童游乐区,户外烧烤区和步行道,”Strand总裁Mike Mackay说。 由于户外空间最终位于三栋六层高的公寓大楼内,这使得它成为儿童的保护天堂和成人的休憩场所,以及郁郁葱葱的建筑,这增强了城市社区的感觉。房主凝视窗户的特征。 同样令人印象深刻的是Strand包含在The Oaks内的设施的庞大体积和实用性。所有房主都可以使用占地2,700平方英尺的客厅,拥有设计优雅的舒适空间,包括舒适的休息室,儿童游戏室和带厨房的可预订用餐区(非常适合举办私人活动和特殊场合)。 游戏室是放松和休闲的场所,设有游泳池和桌上足球,而健身室则提供所有奢华的现代化设备齐全的培训设施。 这只是The Oaks产品的一部分。此外,还有一个旋转工作室,提供按需数字培训课程,室内儿童游乐区,剧院和灵活的工作空间,适合那些需要在家中集中或协作的人。“Strand创造的每个设施空间都旨在促进人与人之间的互动,同时最大化效用,”Mackay说。“我们希望房主相互见面,共同培养持久的社区意识,让家庭在安全的地方成长。” 然而,如果没有与同样高度关注和体贴的宜居单位相匹配,那么这些丰富的设施将意味着很少。Strand保留了Ste。玛丽以其在餐饮业的工作而闻名,将奥克斯的家园变为现实。 Mackay说:“一卧室,两卧室和三卧室住宅的平面图最大化了空间,高高的天花板和充足的自然光线,设计时充分注重细节,从厨房的石英台面和浴室内的无框淋浴门,以及由主床方便地安装的USB插座。“至于三座建筑本身的设计,它们是西海岸当代,明显现代,非常吸引人。 所有这些元素完全符合Strand的住宅开发方法。“Strand为其承担的每个项目带来了全球的敏感和优雅,”Mackay说。“我们是一家总部位于温哥华的公司,在大温哥华和北美超过23,000个家庭中开发房屋已有40多年的经验。我们提供的每个项目都以对质量和永恒设计的承诺为基础,这是我们公司在其历史进程中的主要差异化因素。“ The Oaks的另一个显着优势是它的位置:房主距离Burquitlam SkyTrain Station仅有10分钟的步行路程(从而在不到40分钟的时间内将通勤者带到温哥华市中心),距离Lougheed的购物/餐饮目的地只有几分钟的路程。市中心和附近的所有年龄段的学校(包括米勒公园小学和班廷中学)以及西蒙弗雷泽大学伯纳比校区。 从The Oaks乘坐汽车或SkyTrain可轻松抵达穆迪港,并在Rocky Point Park公园提供各种家庭活动,包括游泳,骑自行车,观赏野生动物和划皮划艇/划桨。(Rocky Point也是一个有很多免费活动的地方,比如RibFest和Golden Spike Days。) Mackay总结道:“奥克斯在一个更大的城市空间中创造了一种社区感,这是独一无二的,西高贵林是成长家庭体验这种感觉的理想社区。” 奥克斯的展示中心现已开放,Mackay敦促潜在买家参观位于高贵林市克拉克路730号的展示中心的两居室展示中心(每天中午至下午5点开放,周五休息,或预约) 。网站:www.owntheoaks.com ©2019 Postmedia Network Inc.

  3. 经济学家下周将排除利率变化

    加拿大央行将在下周宣布其4月份的利率决定,但一项调查显示它不会做出改变。 包括TD,Laurentian,加拿大会议委员会和曼尼托巴大学在内的10位经济学家中有9位预计中国银行将维持利率在1.75%不变。 劳伦森银行证券(Laurentian Bank Securities)首席经济学家塞巴斯滕•拉沃伊(Sebasiten Lavoie)表示,总的来说,全球经济增长放缓以及加拿大家庭和石油部门的特定因素都有助于将隔夜利率维持在当前水平。 然而,Finder.com的民意调查发现,经济研究有限公司和麦克马斯特大学的Atif Kubursi正在预测降息,理由是“增长缓慢,出口表现不佳”。 虽然其他人在4月份排除了削减,但现在有4人认为波洛兹州长可以在7月宣布一个,而且从长期来看,我们可以在当前周期内看到1.15%的利率。 经济衰退担忧虽然利率下调对房地产市场来说是个好消息,但经济学家做出预测的根本原因更令人担忧。 一半的小组成员表示,加拿大在未来12个月内有可能或有可能陷入衰退。 “不确定性仍然很高,最近的趋势(尽管1月份)仍然相当疲软 - 国内需求在2018年下半年萎缩。零售销售仍然疲软,房地产市场也是如此,”TD Economics高级经济学家Brian DePratto表示。 专家组预计CMHC First Home Buyers Incentive对住房负担能力的影响微乎其微或几乎没有影响,但他们认为房地产价格将在年底前稳定下来。蒙特利尔房价预计涨幅最大 版权所有©2019 Key Media Pty Ltd.

  4. 13個戰略問題,以確定代理商是否最合適

    REW與經驗豐富的代理商進行了交談,以確定消費者應該提出的最重要的問題,以確保他們選擇的代理商對他們的購買體驗以及最終的購買決策產生積極影響。 “請仔細聆聽,並提出後續問題,了解他們將做什麼,他們將如何做,​​以及他們是否兌現了對其他客戶的承諾,” Bryan Velve,RE / MAX Crest Realty,代理人30歲在溫哥華地區+年。“特工是面試的國王和王后,他們知道如何變形以吸引潛在客戶。” 1)你作為代理人工作了多少年?REW的專家代理商同意,經驗是至關重要的,但請注意一個經驗不足,飢餓的代理人,對獲取知識和保持最新狀態的深刻承諾同樣會起作用。 2)在你成為代理人之前你做了什麼? 以前的職業生涯也可以提供融資,談判,建設等方面的相關見解和方法,因此在開展房地產職業之前要了解他們的所作所為。這對新代理商尤為重要。 3)如果我聘請你作為我的經紀人,我將如何受益? “提出無法回答是或不回答的開放式問題,” Julie Hughes說道,他與多倫多的 Keller Williams一起經營著Hughes Workman和合夥人Doug Workman。 4)你如何找到房源? 完全依賴自動警報的代理商可以做得更多。“我利用我的長期關係來確定一位同事是否準備列出適合我的客戶的房產,”Velve說。 5)你怎麼能幫助我獲得資格預審? 代理商知道,高達95%的買家沒有預先認證,而且在某些街區,他們會因此而失去每一筆優惠。“他們可以向你介紹他們經過審查的抵押貸款經紀人以及多年來與他們做過生意的個人嗎?”多倫多Royal Lepage的Johnston Pate,Johnston和Daniel說。 6)你在X,Y和Z街區有什麼樣的經歷? 你能告訴我關於多倫多Leslieville或溫哥華 Kitsilano的不是常識嗎?理想情況下,您的購買代理商知道該社區,因為他們已經購買,出售和走過該地區的家庭。 7)您為客戶購買了多少XX美元的房價? “如果你要購買一個價值數百萬美元的房子,那麼你需要一個能夠適應這個市場的代理商,”Velve說。相反,他們需要知道什麼是低端家庭的標準和可接受性。 8)您是否專注於特定類型的住宅? 在多倫多和溫哥華等主要中心,代理商可能只專注於公寓,買家需要考慮維護費,短期租賃和吸煙規定等所有內容。 9)您如何評估可比公司? 代理商會查看最近出售的與您想要購買的房屋類似的房產。“為了開發真正準確的可比對象,代理商確實需要了解社區及其住宅,特別是在市中心區域,那裡的千篇一律的住宅是例外,”帕特說。擁有三間臥室,兩間浴室,一個完工的地下室和停車場的住宅可以超越這些基本設施,令人驚訝地獨一無二。 10)您如何代表我預先篩选和檢查列表? 繼續參加代理商開放代理並與上市代理進行一對一對話的代理商可以節省購買時間並幫助管理他們的購買體驗。“你根本無法在電腦屏幕上看到這一切,因為沒有人拍攝或發布醜陋的部分或可怕的觀點,”佩特說。“事實上,每一處房產在圖片和網上都會比在現實生活中看起來更好。” 11)我們一起看多少個房源? Velve總是會看到幾個帶買家的房屋,以確定意外的景點和岔路。“購買者通常需要看到幾個家庭才能弄清楚在現實生活中對他們真正重要的事情,”Velve說。“我需要在那裡指出並討論積極和消極。” 12)你如何處理報價? 在多倫多市中心和溫哥華,需求往往很高且供應短缺,代理商必須為其特定市場構建報價。 13)你將如何代表我進行談判? 除了價格,如果買家可以與朋友,家人或短期租房結合,可以協商關閉日期以適應賣家。他們在談判期間會考慮哪些其他因素?“要靈活變得有創意,才能得到你想要的家,”帕特說。 在開始13個問題的面試過程之前,請先查看問題,創建列表並準備好進行詳細記錄,這將有助於您找到能夠幫助您找到並贏得滿足最重要標準的家庭的代理。 ©2019 REW。冰川媒體分部

  5. B-20在住宅抵押贷款中的负面影响

    根据新的CIBC报告,B-20规定的更严格的抵押贷款压力测试导致去年加拿大住房抵押贷款额下降150亿美元。 该法规于2018年初推出,作为对该国最热门市场当时房价增长速度的反应,占去年总体收缩率的50%至60%(约130亿至150亿美元)。 。 2018年,加拿大的抵押贷款总额每年下降8%,损失250亿美元。除B-20外,其他因素包括加息和不断下降的负担能力。 CIBC World Markets Inc.副首席经济学家Benjamin Tal表示,这一趋势明确得出结论:虽然压力测试确实是必要的,但联邦政府也应该开始考虑可能的修正案。 他认为,规则在游戏的这一点上“变得有点过于严厉”。 “我不是说要想通过任何想象力杀死B-20,”他告诉环球邮报。“我只是说它应该更灵活,更有活力,以反映市场状况。” 除了较低的抵押贷款量之外,压力测试也被认为是销售活动减少的主要因素,去年交易量下降了11%。这在温哥华最为明显,2018年房屋销售下降了32%。 更糟糕的是,这种弱点在任何时候都没有显示出减弱的迹象。加拿大房地产协会的最新数据显示,3月全国房屋销售同比下降4.6%,导致自2013年以来该月的最低读数。 版权所有©2019 Key Media

  6. 温哥华的一系列新规则令外国投资者望而却步

    观察人士警告说,温哥华迅速引入针对外国人的新法规正在推动越来越多的投资者涌向多伦多。 CBRE有限公司表示,在这些规则变化中,对房屋的投机征税和财产税影响最大,这阻碍了大量外国资本。 最近提出的“土地所有者透明度法案” - 将迫使企业,信托和合伙企业披露所有权信息 - 也被视为吓跑投资者的主要因素。 CBRE有限公司执行副总裁David Ho在接受采访时告诉彭博社,“随时随地都有政策变化。” “投资者通常关注市场的稳定性,这不是稳定性。” 世邦魏理仕的数据显示,从2016年和2017年的10亿美元以上的数据来看,2018年温哥华的外国投资急剧下降至3.5亿美元。 从多方面来看,多伦多去年的亚洲投资额为5.26亿美元,超过2017年。市场上值得注意的2018年交易之一是由中国私人投资者Tigra Vista Inc.收购的办公楼价值2.56亿美元的交易。 Ho还将这种转变归因于多伦多更健康的人口传播,这种传播主要由移民和千禧一代组成。这两个群体中很大一部分参与了多伦多蓬勃发展的科技和金融服务市场。 “这需要花钱,因为年轻人必须消费,他们是成长中的家庭,”何解释说。“这对温哥华市场来说是一个巨大的优势,温哥华市场更像是退休市场。” Avison Young负责人Bal Atwal补充说,中国在温哥华的投资活动“一直以土地为基础,在土地上下注,无论是旧购物中心还是办公楼 - 他们都看到了潜在的发展和土地价值。” “他们现在正在考虑多伦多,因为他们看到了更好的套利,而不是他们在这里。” 版权所有©2019 Key Media

  7. BC多家庭市场继续磁化投资

    根据Avison Young的最新研究,不列颠哥伦比亚省的多户投资额在2018年连续第二年超过了亿美元大关。 在春天2019 BC多家庭投资报告 -其中特别跟踪,总价值超过500万$的多户投资-表明,这种资产类别的活动在2018年达到$ 1.51十亿,建立新的美元量纪录。 Avison Young表示,这一数字大大超过了2017年的14.1亿美元,尽管该年仍然保持了89项已完成交易的总交易记录。 该研究补充说,很少有迹象表明这种趋势很快就会降温。 “尽管承保标准收紧,特别是涉及重大土地和/或重建项目的收购有助于整体价值主张,但在2018年创纪录的情况下获得融资依然是关键,因为后者的潜在利息未能实现一年中的一半。因此,按历史标准衡量,合格买家的资本成本仍然很低,而且短期内可能仍然如此。 然而,尽管去年投资活动稳定,Avison Young观察到市场正日益成为头重脚轻。 报告指出:“由于一些投资者开始重新考虑他们的资产重新定位策略,因此[2018年下半年]市场基本上没有低收益交易。” “政治干预,从省租赁住房特别工作组的建议开始 - 特别是改变了该省的租金增长公式,将目前的通货膨胀公式加上2%减少到通货膨胀 - 对多元化产生了重大影响。家庭市场。2018年10月的市政选举也导致许多地方市议会采取更多的支持者立场,并表现出更多的反发展偏见。这在很大程度上导致了大都会温哥华市场大多数积极的增值投资者的退出。“ 版权所有©2019 Key Media

  8. 豪华房主租房避免温哥华的EHT

    由于温哥华对空置房屋征税,温哥华的学生和其他租房者可以享受奢侈生活。 根据彭博社的一份报告,高端住宅的一些业主不是支付空房税,而是出租他们的房产,特别是在销售减弱的情况下。 随着抵押贷款压力测试对富裕的中国业主拉回和房价的影响,越来越多的业主转向空置率几乎为零的租赁市场。 很容易理解为什么业主可能会在出售他们的豪宅之前等待反弹。 一位房地产经纪人Lisa Sun告诉Bloomberg,事情很艰难。她试图出售一个温哥华豪宅,为一位富有的中加加拿大老板出售,但1090万美元的挂牌价并未吸引优惠。 一些有希望的买家为8,343平方英尺的住宅提供低至620万美元的酒窖,家庭影院和游泳池,Sun正在考虑将要价降低到830万美元。 “我只经历了巅峰时期,从未走过低谷,”她说,并指出由于中国对北京的限制,她不希望中国人对奢侈品市场的兴趣反弹。 世邦魏理仕的一份报告显示,亚洲在温哥华的房屋投资在2018年降至约3.5亿美元,低于2017年和2016年的超过10亿。 如果Sun不能出售,该房屋将每年吸引140,000美元的空房房产税。 版权所有©2019 Key Media Pty Ltd.

  9. CREA表示,房屋销售仍处于“持有模式”

    对于加拿大的房地产市场而言,春季是混合的,其中一些显示出增长,而另一些则仍处于压力之下。 从推出抵押贷款压力测试一年多来,影响仍然存在,并且帮助买家的新措施尚未生效。 尽管有一些积极的经济状况,加拿大房地产协会报告称,活动仍处于多年来的最低水平。 经过加拿大MLS®系统的房屋销售在2月份急剧下降后于2019年3月小幅上涨0.9%,而实际(未经季节性调整)的销售活动同比下降4.6%至2013年以来的最低水平; 并且比3月份的10年平均水平差不多12%。 CREA首席经济学家Gregory Klump表示,“3月份业绩表明当地市场趋势基本处于持有格局。” “虽然抵押贷款压力测试使家庭融资的获取更具挑战性,但好消息是,持续的就业增长仍然支持住房需求,最终应该转化为更强劲的房屋销售活动,等待家庭负债减少。” 混合市场有些领域的情况正在改善。 虽然不列颠哥伦比亚省,阿尔伯塔省和萨斯喀彻温省的销售额比3月份的10年平均水平低20%以上,但魁北克省和新不伦瑞克省的活动仍然高于平均水平。 新上市公司3月份上涨2.1%,其中新增供应量增加,约占所有本地市场的三分之二,由温尼伯,里贾纳,维多利亚和温哥华岛的其他地方带动。新的房源在GTA,渥太华和哈利法克斯 - 达特茅斯都有所下降。 截至2019年3月底,全国共有5.6个月的库存。 全国销售额与新上市比率从2月份的54.9%降至54.2%。 价格下跌3月份综合综合商品房屋净价指数同比下跌0.5%,这是自2009年9月以来的首次下跌。 在不列颠哥伦比亚省,大温哥华(-7.7%)菲沙河谷(-3.9%)和奥肯那根谷(-0.8%)的价格同比下降。相比之下,维多利亚州的价格上涨了1%,温哥华岛的价格上涨了6.4%。 对于该指数追踪的大金马蹄房市场,基准房价较去年同期上涨,贵州(+ 6.6%),尼亚加拉地区(+ 6.0%),汉密尔顿 - 伯灵顿(+ 3.7%)GTA( + 2.6%)和Oakville-Milton(+ 2.3%); 但在巴里和区落下并且仍然低于去年同期水平(-6.1%)。 在整个大草原,供应量相对于销售额仍处于历史高位,房价仍低于去年同期水平。卡尔加里基准价格下跌4.9%,埃德蒙顿下跌4.4%,里贾纳下跌4.6%,萨斯卡通上涨2.7%。在需求和供应变得更加平衡之前,这些城市的房屋定价环境可能仍将疲软。 渥太华房价同比上涨7.6%(联排别墅/行单价上涨10.4%),大蒙特利尔房价上涨6.3%(公寓单价上涨8.1%)和大蒙克顿房价上涨2.1%(由公寓单价上涨12.9%)。 边缘买家 “在最近的联邦预算中宣布旨在帮助首次购房者生效的政策措施将需要一段时间,”CREA总裁杰森斯蒂芬说。“与此同时,许多潜在的购房者仍然受到抵押贷款压力测试的不利影响,这取决于他们想要购买的地方。 版权所有©2019 Key Media Pty Ltd.

  10. 經過長時間的繁榮,大多數溫哥華住宅建築商都不知道房屋崩盤是什麼樣的

    一位當地房地產經紀人和行業評論員警告說,一些不列顛哥倫比亞省的開發商並沒有為延長的溫哥華住房市場低迷做好準備,而這正在增加市場風險。 “我認為加拿大2008年的金融危機創造了一個虛假的安全網,”著名的Vancity公寓指南網站的創建者,房地產經紀人Steve Saretsky告訴Livabl。 在2008年超過8個月,Saretsky估計房價下跌了12-15%。雖然這是一個急劇而突然的下降,但與美國住宅建築商和整個國家市場在未來十年中努力重新站穩腳跟的地方相比,它顯得相形見絀。 “如果那是最糟糕的情況,”大蕭條的薩雷茨基說,“什麼可能使溫哥華脫軌?” 大約20年的房價增長可能會讓一些開發商錯過危險信號。也許他們已經忘記了80年代後期的泡沫以及隨後的90年代停滯不前,或者當時在行業中並不活躍。 令人不安的跡象包括高水平的建設 - 2018年正在建設的公寓數量創紀錄 - 在銷售活動和價格低迷的時候。 3月份,公寓銷售額較去年同期下降35.3%,同期價格下跌5.9%。 當然,與2008年不同,未投保的抵押貸款借款人今天面臨更嚴格的貸款規定。在2018年1月,壓力測試延伸到無保險抵押貸款部分,這意味著支付20%或以上的借款人現在需要以比他們的合同高200個基點的比率獲得資格。 不列顛哥倫比亞省房地產協會將壓力測試歸咎於全省銷售活動減弱。 為了在更具挑戰性的環境中推動銷售,低陸平原開發商正在提供獎勵。根據MLA Canada(一家公寓營銷公司的研究分支機構)的研究分支,目前銷售的項目的折扣包括10%的單位折扣和10,000美元的升級。 並且有跡象表明,開發商在啟動已批准的項目時停滯不前,因為他們無法銷售現有庫存。據MLA稱,今年第一季度,低陸平原開發商向市場推出了2,950個預售單位,相比去年同期下降了40%。 “我認為將會有更多[公寓項目]取消,”Saretsky預測道。 ©2019 BuzzBuzzHome Corp.