大温哥华商业地产的10年牛市面临罕见的危险信号
多头谈到了大温哥华商业地产的前景，但一些不便的数据表明，其成为加拿大首屈一指的商业和工业市场的前所未有的十年运行中断。
温哥华的空置率第二低，租赁率最高。工业市场正在创造新的需求和价格记录，零售业正在开发近400万平方英尺的实体店。
都市人口正在扩大，预计今年将有大约45,000名移民和8,000名来自贫困程度较低的省份的人到达。
尽管去年前三个季度的工商业销售总额下降了45％，而美元交易额与去年同期相比下降了43％，至69.2亿美元，但信心依然动摇。
“预计到2020年，服务业和制造业的较高就业水平将为[温哥华温哥华]带来更多专业人才，最终为商业房地产开发提供支持，” Morguard研究主管Keith Reading说。“预计到2020年，温哥华的经济将以高于平均水平的速度增长。”
CBRE高级副总裁兼董事总经理Jason Kiselbach在10月29日的温哥华房地产战略与租赁会议上对展望小组表示：“有很多乐观的理由进入2020年。” 温哥华市区的办公室空缺率为2.4％，是北美第二低的职位。大温哥华地区的办公室空缺率为3.8％，是加拿大最低的，平均空缺率为11％。
工业空间的可用性已下降至2.5％，接近历史最低点。Kiselbach告诉小组，新的供应正在迅速抢购，空置率的下降导致办公室和工业部门的租金率稳定上升。
租金上涨对租户来说可能不是一个好消息，但是面对成本上涨，这使新建工程更加可行。新的供应是减轻空间限制和成本上涨的关键，”他说。
“温哥华面临的挑战是缺乏产品，而不是购买者，”阿尔特斯集团（Altus Group）在12月发布的关于大温哥华房地产的报告中说。Altus总结说，商业和投资市场预计将与2019年保持一致，“新房销售有一定的上升潜力。”
住宅在大温哥华地区的经济中发挥着重要作用，尽管政府做出了积极的努力，但与去年同期相比，12月的房屋销售量比去年同期增长了88％，某些地区的销售以及整体价格仍高于2015年的峰值。压抑住房需求。
办公空间
Altus指出，大温哥华地区正在建设600万平方英尺的新办公空间，其中四分之三位于市区，但发展仍落后于需求。2019年上半年，出售了价值21亿美元的办公空间。接近历史新高。不久之后，温哥华市中心的Bentall中心办公楼以数十亿美元的价格出售，随后美国买家宣布将扩建500,000平方英尺的商业大楼。
温哥华市区A类办公室的租金目前为每平方英尺$ 55至$ 95，多伦多市区为$ 50至$ 90，蒙特利尔市中心最高为每平方英尺$ 45。艾维森·扬（Avison Young）表示，新温哥华的大部分办公空间在规格建设达到一半之前就已经预先出租，例如旧温哥华邮局的邮政改建工程，亚马逊已经租用了全部160万平方英尺的空间。
但是，温哥华的高增长办公部门今年将面临一个巨大的挑战：给陷入困境的联合办公租赁领导者WeWork预订678,000平方英尺的办公空间。
WeWork于8月份提交了文件申请，以进行首次公开募股，其估值在470亿美元左右。一个月后，该价值暴跌至不到100亿美元。在纽约时报引述尊敬的对冲基金经理比尔·阿克曼，谁表示，该公司的价值“具有为零的可能性很高。”
WeWork宣布计划占领的最大的不列颠哥伦比亚省站点包括BentallGreenOak未来的B6塔中的170,000平方英尺，该塔位于西彭德街1090号，将于2023年第二季度完工。
Kiselbach说：“在北美运营的所有城市中，温哥华是表现最好的市场之一。” “我们的理解是，[WeWork]在温哥华所做的任何承诺都将继续前进。”
高力国际（Colliers International）温哥华高级董事总经理莫里·迪比克（Maury Dubuque）补充说，温哥华的办公房地产市场是如此紧张，以至于在建设中的项目中失去大量租户可能不会引起太多焦虑。
他说，WeWork的竞争对手之一可能想抢占空间。
Colliers代表国家合作办公空间提供商Spaces，Dubuque表示，该公司正寻求增加其在温哥华地区560,000平方英尺的办公空间。Spaces的场地之一是位于Granville Street上前Tom Lee Music所在地的68,000平方英尺。
零售趋势
去年12月，总部位于旧金山的国际零售研究公司Leanplum宣布“零售业已消亡”，并指出“在这个假期，消费者回避实体购物，超过95％的消费者选择在网上购买一半或更多的礼物。 ”
商业地产公司Lee＆Associates的高级副总裁兼策略师尼尔·麦卡利斯特（Neil McAllister）嘲笑说：“不在温哥华。”
他指出，大温哥华地区的购物场所相对短缺，尽管该地区在2019年平均每月零售额为33亿加元，在加拿大排名第三。
根据2018年Altus Group的一项研究，温哥华大都会区的人均购物中心零售面积为11.6平方英尺，而卡尔加里的人均规模为18平方英尺，埃德蒙顿的人均规模为19.5平方英尺，全国平均水平为13.1平方英尺。
正在或计划在大温哥华地区建造近400万平方英尺的新零售开发项目，其中包括在里士满的McArthurGlen Designer Outlet购物中心增加150,000平方英尺，在本那比-高贵林的Lougheed市进行中的140万平方英尺边界预计将于2020年第一季度完成，并且在Granville Street桥北端的Vancouver House公寓塔下楔入了一个80,000平方英尺的购物中心。这个西岸项目将于今年春季开放，其中包括温哥华的第一个Fresh St. Market，一家杂货店和第一个Momofuku面吧，所有这些都聚集在从桥面板上旋转的480万美元枝形吊灯下面。
Lee＆Associates的报告还显示，去年前9个月，有105处零售物业易手，价值4.54亿美元。其中包括一个奇利瓦克（Chilliwack）购物中心，售价为8,740万美元；在南格兰维尔（South Granville），一个面积为11,000平方英尺的零售场所，每平方英尺的售价为1,265美元。
市场逆风
但是，零售和写字楼销售正在迅速放缓，根据商业的边缘，从大温哥华地产局的一项调查显示，通过不列颠哥伦比亚省的土地所有权和调查局轨道商业交易。
最近的数据显示，零售和写字楼投资均急剧下降。
在2019年的前九个月中，有484处房产，而去年同期为630处，美元交易额从2018年前三个季度的42亿美元下降71％至11.9亿美元。
房地产委员会报告称，到2019年的前9个月，商业土地销售的价值猛跌至13.6亿美元，比去年同期的63.5亿美元下降了78％。截至第三季度末，仅售出了304块土地，而去年同期为1,360笔。
在最新的《卑诗省评估》卷中，Metro商业地产的肠内价格波动幅度为负15％至正15％。
评估员蒂娜·爱尔兰（Tina Ireland）表示：“在2019年房地产评估期间，我们首先看到了适度的迹象，”他补充说，适度价格的“涟漪效应”正在全省范围内扩大。
她说：“低陆平原地区的商业资产（评估）已经稳定。”
工业短缺
牛津地产工业负责人杰夫·米勒说：“温哥华是世界上最紧张的工业市场之一，空间供不应求。”他补充说，工业短缺需要“大胆的解决方案”。
对于牛津大学，此解决方案是加拿大第一个为本那比的Riverbend商业园规划的多层重工业项目。第二层可通过坡道通向全尺寸运输拖车使用，占地270,000平方英尺，净高28英尺，设有130英尺的卡车场。
轻型工业堆叠空间在温哥华很普遍，在去年的大部分时间里，三层和四层的建筑每平方英尺的售价高达$ 1,000。
据《商业边缘》报道，在2019年第三季度，据报道有124笔工业土地出售，总交易额为4.15亿美元，比2018年同期增长了41.7％。
温哥华的工业需求受到最后一刻物流的驱动，亚马逊，沃尔玛和宜家等在线零售商建立并购买了仓库空间，据艾维森·杨说，去年至少占250万平方英尺，最近电影也风起云涌和电视业。
例如，马蒂尼影业公司（Martini Film Studios）正在加拿大最大的电影和电视摄制厂兰里（Langley）建立新的60万平方英尺的生产设施。
由于不断发出警告，该地区的工业房地产用尽，工业需求驱使优质土地价值超过每英亩2000万美元。大温哥华工业土地战略工作组的年中报告得出了一个明确的结论：所有未开发的工业土地将在22至28年内消失，“假设未开发库存的100％可用于工业发展，”由于对住宅和其他商业空间的并行需求，这似乎不太可能。
卑诗省房地产协会（BCREA）警告说，商业房地产市场正在与卑诗省经济同步降温。
BCREA报道：“省级经济活动在2019年第三季度继续放缓，零售和制造业销售下降抵消了批发贸易的增长。”
BCREA的商业领先指标-该指数自2019年以来一直出现曲棍球棒式的上升轨迹-去年第三季度降至135.3，与去年同期持平。
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