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  1. 10月《奢侈品洞察》报告摘要：新兴市场的吸引力日益增强

    随着千禧一代和衰老的婴儿潮一代人的身材缩小，普通沿海豪华旅游目的地以外的地区正在以一种新的都市主义方式应对奢侈品。安全，可步行区域的公寓开发越来越受欢迎，并且今天的豪宅购买者愿意为混合工作，娱乐和社区的房产支付高价。 尽管市场似乎静止不动，但这些不断增长的新型奢侈品口袋显示出令人难以置信的潜力。 十月份的房地产市场趋势显示了整个买方市场 尽管9月份的《豪华洞察报告》显示总体市场平衡，但10月份的豪华住宅市场已正式转向大多数市场上买家的优势。 与我们在2019年大部分时间里看到的房地产市场趋势一致，这些买家正在寻找能够为人们提供积极，高效，环保生活方式和最新便利设施的房屋。 他们对大型，劳动密集型房地产不那么感兴趣，因此，许多高档市场房屋的上市时间更长（尽管应注意，这些房地产历史上花费的时间更长）。 因此，某些高端市场的销售放缓与高端价格点关系不大，而与所提供的房产类型以及向当今买家推销房产的方式有关。买家仍然愿意支付较高的价格，只要他们认为该价格与他们正在寻找的生活方式相匹配即可。 最近，洛杉矶的销售额达到了创纪录的1.19亿美元，而佛罗里达州，丹佛和得克萨斯州的豪宅的销售额占要价的94-100％。 目前，豪宅卖家仍可以通过与受过良好教育的房地产专业人士合作，利用这个不断变化的市场，房地产专业人士可以将自己的房屋摆放到与当今豪宅买家理想的生活方式相适应的位置。例如，大型豪华牧场可以满足买家的偏好，使其保持活跃，而较大的老年庄园可以支持与大家庭共同生活。 此外，密切关注该地区的销售情况，并在放映过程中仔细倾听买家表达的痛点，可以帮助代理商和卖家定制清单，以增加其在大量库存中的感知价值。 在某些情况下，卖方可能需要愿意在上市之前更新房屋，而豪华房地产经纪人可能会通过私下对较大的房地产进行上市而获得更大的成功，以避免上市时间太长。 越来越多的富有买家正在寻求共同居住和出租的机会 十月份报告中的另一个新兴趋势表明，越来越多的富有买家正在寻求共同居住和出租的机会。 尽管在年轻的千禧一代购房者中尤其如此，但当前的房地产市场趋势表明，各个年龄段的购房者都在赋予社区意识方面更加重视。 随着近来对社会福祉的关注，带有屋顶花园，酒吧，狗窝和咖啡厅等公共空间的豪华公寓越来越受欢迎。 诸如奥斯汀，沃思堡，西雅图，罗利等市场，以及洛杉矶和纽约等普通奢侈品市场以外的市场，正在带头推动这些新的豪华公寓开发项目的发展。 趋势是在一些被称为“ hipsturbia”的地区中创建“凉爽的郊区”。 甚至豪华住宅市场的老龄化部门也选择缩小规模，以方便获得新的体验。与其选择大型房地产或迁入高级住房，不如说是这个特殊的人口统计信息，它已经成为“ hipsturbia”场景的一部分，并选择了质量而非空间。他们也更喜欢更新的现代设施和环保设计。随着这些空前的变化，对于豪华房地产经纪人来说，积极聆听买卖双方并准备担任任一集团的顾问角色变得越来越重要。 我们的奢侈品现场活动和在线奢侈品培训是与其他精英奢侈品房地产代理商建立联系并了解顶级代理商如何驾驭房地产市场趋势的绝佳方式。 ©2017豪华住宅市场研究所。

    Source: other
    29-10-2019

  2. Wren + Raven 31896 Raven Avenue第1阶段共有60套房屋，Elevate Development共开发了130套

    Elevate Development Corp.的中层楼Wren + Raven是多年来在Mission进行的第一个市场公寓项目，是对12英亩场地的改造的一部分，该场地计划成为该镇的新门户。 该场地由南部的洛维德高速公路，东部的雷恩街和北部的雷文街包围，将在两栋六层楼高的建筑和展望村中组成130所房屋，这是一个综合用途的综合体，将在洛维德前面设有零售和办公场所空间，并将成为Gateway Casino的未来之家。 该公司总裁戈登·麦克弗森（Gordon MacPherson）说，该地点是Elevate Development拥有的33英亩较大地产的一部分。17英亩的林地将被保护为专用的绿色空间，该公司将来可能会开发剩余的空间。绿地紧邻Wren + Raven的西边，使站在露台上的居民可以欣赏森林的景色。 麦克弗森说，“展望村”的建设计划于今年晚些时候进行，而住宅部分可能在2020年末开始。 道路和广场等园林绿化功能，以及两栋居民楼之间的玻璃电梯，将Wren + Raven居民连接到Outlook Village的商业区，商店和服务。 故事在下面继续 方便前往高速公路和连接Mission和温哥华市中心的West Coast Express通勤铁路服务，可以提高地理位置，但MacPherson认为，当地的便利设施和生活方式是最吸引人的地方。 他说：“这是一个美丽的社区。” “在弗雷泽河上，有许多远足径，山地自行车，附近的鸟类保护区，而且靠近萨斯喀彻特山。” 该项目在米森市7295 Wren Street的销售中心的站点地图还显示了米森高尔夫乡村俱乐部，米森竞技场，银城电影院和米森赛道公园附近。 Wren + Raven由Atelier Pacific Architecture设计，其设施包括健身房，室外热水浴池，车间，宠物洗车站，休息区和社交场所以及儿童游乐场。 60个单元的第一阶段包括一居室，两居室和三居室公寓，面积从433到1,113平方英尺不等。麦克弗森（MacPherson）预计，较小的单位将吸引首次购房者，而较大的单位将吸引精打细算的买家。 Portico Design Group的高级室内设计师Christine Bauhaus表示，室内设计的灵感来自弗雷泽河（Fraser River）和开发环境中的自然纹理。 潜在的购买者可以从两种配色方案中选择：羽毛（浅色）和乌鸦色（深色）。显示套件显示较暗的调色板。 包豪斯说：“这是一个平易近人的设计，适合各个年龄段的家庭和夫妇，但同时也融合了一些城市元素，使餐桌上也带有一些特殊之处。”鲍豪斯说，他注意到了纹理木纹，黑色Brizo厨房水龙头，挂件半岛上方的照明灯，带有降低的隔板的不锈钢双洗手池以及维护成本低的材料，例如强化木地板和浴室中光滑，易于清洁的瓷砖。 在厨房里，乌鸦座方案的橱柜–乌鸦拉丁–在上层橱柜中具有直纹木纹外观，下层橱柜具有中灰色橱柜，浅灰色混凝土石英台面，以及带有石材外观的瓷砖后挡板。Corvus调色板在整个装置（浴室除外）中都包含丰富的石墨色木质外观强化地板。在上层橱柜上隐藏式手指拉动，在下层橱柜上隐藏式铬拉动，增强了厨房的整洁线条，而就餐区上方的黑色磨砂灯具和爱迪生灯泡则引入了一种明显的现代元素。 较轻的Plume方案具有白色的上层橱柜和木质外观的直纹木质下层橱柜，厨房配有白色石英台面。包豪斯说，浅灰色后挡板瓷砖的光泽质感与白色橱柜和白色柜台形成鲜明对比。这种配色方案的复合地板是柔和的橡木色调。 Bauhaus说，在较暗的Corvus方案中，套间浴室地板砖具有柔和的河水冲刷砂质地，呈柔和的灰色，从地面一直向上一直铺设到淋浴墙。在“轻羽”方案中，以相同设计铺设的套间地板砖为灰白色。Chrome Hans Grohe的水龙头和淋浴装置为浴室增添了些许光彩，漂浮的洗手盆营造出水疗般的氛围。 三星的主要厨房电器包括带法式门的冰箱，30英寸燃气灶，洗碗机和全尺寸洗衣机和烘干机。 在销售中心，请注意包豪斯（Bauhaus）最喜欢的设计特征：主浴室中的药品柜从镜子后面滑到侧面。 她说：“这是一个有趣的隐藏功能，它允许轻松访问但隐藏很多存储空间。” 从雷文街可前往Wren + Raven，所有单位均设有带锁的停车位。 ren +乌鸦 项目地址：米申（Mission）31896 Raven Avenue 开发人员： Elevate Development Corp. 建筑师： Atelier Pacific Architect Inc. 室内设计师：门廊设计集团 项目规模：第1阶段：60个单位（总开发量为130个单位） 卧室： 1，2，3卧室 单位面积： 433 – 1,113平方英尺 价格： $ 239,900起 销售中心：使命大街7291号 销售中心营业时间：中午至下午5点，星期六-星期四 电话： 604-287-3000 网站：wrmission.com ©2019 Postmedia Network Inc.

    Source: The Vancouver Sun
    28-10-2019

  3. 卑诗省加大对房地产“隐藏所有者”的打击力度

    不列颠哥伦比亚省政府表示，它将在打击洗钱和逃税方面迈出下一步。 该省现在将要求所有卑诗省私营企业保持实益拥有人的透明记录，此举旨在压制那些使用匿名空壳公司隐藏其资产的人的能力。 财政部长卡罗尔·詹姆斯（Carole James）表示：“隐藏的所有权正在扭曲我们的经济并推动我们的房地产市场。” “目前，在我省运营的企业可以将其所有权隐藏在数字公司以及离岸和国内信托之后。这正在伤害全省正在处理犯罪活动和高房价造成的后果的社区，需要停止。” 卑诗省房地产洗钱专家小组的报告将实益所有权的披露确定为“可以采取的打击洗钱的最重要措施”，2018年，房地产行业洗钱估计有50亿美元。 通过修订《商业公司法》，新要求将于2020年5月1日生效。 谁在控制？业务记录将需要显示直接或间接控制公司或其股票的个人的详细信息。收集的信息包括法定全名，出生日期，公民身份和最后知道的地址。 该省表示，这将通过要求公司保持有关谁拥有和/或控制该业务的准确信息来结束隐藏所有权。该信息可以与执法部门和其他机构共享。 詹姆斯说：“前任政府允许罪犯掩盖犯罪的非法收益，但我们正在听不列颠哥伦比亚人，专家和市政当局制止隐藏的所有权。” “要求企业维持透明的注册表意味着罪犯无法隐瞒自己拥有的财产，而人们正在付出应有的份额。” 版权所有©2019 Key Media Pty Ltd

    Source: Canadian Real Estate Wealth
    28-10-2019

  4. 公开会议，以解决卑诗省的豪宅及相关洗钱活动

    农田保护的倡导者劳拉·吉兰德斯（Laura Gillanders）说，最近在列治文的农田上建造的一栋大规模豪宅应该成为不列颠哥伦比亚省库伦洗钱调查委员会的调查对象。 “我们一直怀疑洗钱在农田，庄园和庄园以及那里发生的非法举报活动中起了重要作用。我们知道这肯定不是地方收入或地方农业收入，” 里士满农场观察组织（Richmond Farmwatch）成员吉兰德斯（Gillanders）表示，她计划参加即将举行的五次全省公开会议之一，以表达她的不满。 会议将于10月23日（星期三）下午5.30在温哥华费尔蒙酒店宴会厅举行。任何人都可以预先注册，以向委员会的律师提出他们的关注和看法。在接下来的几周内，会议也将在基洛纳，维多利亚，里士满和乔治王子城举行。（有关详细信息，请访问CullenCommission.ca/public-meetings-information）。 “我们的委员会是一项公开调查，呼吁所有不列颠哥伦比亚人受益。”委员会高级副首席律师帕特里克·麦克高恩（Patrick McGowan）说，他将与律师Qrock的律师布罗克·马丁（Brock Martland）一起领导委员会的有序开展。 麦克高恩说：“专员非常希望听取社区成员的意见，并让他们就我们所面临的问题以及他们希望看到专员的领域分享他们的看法和想法，”麦戈万说，他的主要职责是代表公共利益。 吉兰德斯计划于11月7日在里士满出席会议。她认为农田投机损害了公众利益。但是她承认，她的基层组织很难准确指出房价飞涨的确切性质。 里士满的农田价格在2015年至2018年间飙升，原因是土地购买者利用了里士满市章程中的缺口，直到今年，该缺口都没有对房屋规模构成实际限制。 例如，一家空壳公司拥有的位于2400号路11400号的26.6英亩土地在2018年的评估价值为8.8万美元，在获得建造大房子的许可后飙升至830万美元。 受保护农田的房屋许可证从2014年的10张增加到2018年的43张。规划人员于2016年7月拒绝了其中一处41,000平方英尺的拟建房屋，因为这是一家事实上的酒店。 “我们真的希望对此事进行进一步调查。要知道我们受保护的农田不是非法活动或毒品，洗钱的场所，”吉兰德斯说。 吉兰德斯说，豪宅已经被建造和翻转，闲置，或者更糟的是犯罪活动的现场。另外，在某些情况下，土地所有者会获得建筑许可，房屋建造开始后便被放弃。 “有时候这些地方需要花费数年才能建成。建造它们的人都没钱了，”她说。 该委员会的任务是研究监管机构或房地产部门中有权力的个人的作为或不作为，以确定这些行为或不作为是否构成腐败。 麦克高恩说，专员大法官奥斯汀·卡伦（Austin Cullen）有权强迫市政政治家和雇员作证。 “我们有权强迫证人，让他们来宣誓就职。我希望大多数个人或实体将对提交委员会的简单要求做出回应。” McGowan说。 迄今为止，有一些涉嫌在农田房地产中洗钱的例子，这与从中国流入房地产的大量资金相吻合。透明国际（Transparency International）等专家将这种现象称为“温哥华模式”，即国际犯罪的收益（包括基于中国的芬太尼贸易）在当地房地产中大量流失。 2017 年 6月29日在卑诗省最高法院提起的民事没收诉讼称，位于里士满ALR在Sidaway Road 8880的一处房产“是非法活动的一种手段和收益”，并且“曾被用于犯罪，包括“洗钱”。非法活动的收益。” 卑诗省民事没收办公室声称，是在2015 年 12月，BC彩票公司被告知该豪宅是非法赌场。一年后，加拿大皇家骑警响应众议院调查枪击事件的报道。 版权所有©西方投资者

    Source: Western Investor
    28-10-2019

  5. 斯阔米什山谷露营地种大蒜

    Abolfathi的Squamish Valley Campground申请先前是在5月份提交给董事会的，当时Squamish-Lillooet地区区要求支持者提出该土地上的农业用途计划。该申请是由于业主将物业上的50个单位的露营地从靠近道路移动到靠近已经存在RV露营地的Squamish河的结果。春天的应用程序还请求在该位置建造非永久性客舱的许可。2017年，农业土地委员会（ALC）通知业主重新申请新营地所在地的非农业使用许可证。 在10月23日的会议上，SLRD的工作人员说，一份新的报告显示：“事实上，他们已经将土地投入了相当大的农业生产。他们在那里拥有10,000株大蒜植物；他们计划在2020年提出30,000株大蒜。也有西红柿和其他蔬菜，所以它们肯定是在耕种土地。” SLRD板已移动以支持该应用程序并将其转发给ALC。 @版权所有2019 Squamish Chief

    Source: other
    26-10-2019

  6. 分居时的财产和礼物

    由于许多年轻加拿大人无法承受天价的房租和房屋所有权，越来越多的夫妇在父母的钱的帮助下搬进了房产，甚至回到了他们的童年时期。但是考虑到十分之四的婚姻将以离婚告终，不理解分居的法律含义会导致问题。虽然要结婚的年轻人（18-34岁）的数量正在下降，但58％的普通法婚姻加拿大人说，尽管法律另有规定，但在婚姻结束时应平均分配资产，根据最近的安格斯里德（Angus Reid）调查。 如果已婚或同居伴侣已搬进父母的住所，但没有所有权，则对财产均无任何权利，并可随时要求双方离开。但是，如果夫妻中的一位配偶已经拥有房屋，则在分居或离婚的情况下，适用于该房屋的法律对于普通法和已婚夫妇而言是不同的。 普通法夫妇通常无权使用配偶名义的任何资产，即使没有所有权的普通法配偶每月支付他们认为打算用来支付抵押或与房屋有关的费用花费。当无头衔的配偶对房屋作出重大贡献（例如重大修repair）时，也有例外。在这些情况下，无标题的配偶有可能（尽管非常困难且代价高昂）寻求与他们对财产的贡献所增加的价值相对应的某种财务赔偿。由于这些类型的索偿往往成本高昂且难以证明，因此建议同居伴侣签署同居协议，以明确他们对财产的意图和权利，然后再由无标题的配偶开始对财产进行任何工作。 例如，同居伴侣与一个已经拥有房屋的妇女住在一起。他们同意，尽管他支付了低于市场的租金，这对他是一项好处，但她也从他的收款中受益，这有助于她偿还抵押贷款。在这种情况下，他们通过协商达成了一个同居协议，将他支付的租金和他提供的任何翻新费用的一部分以信托方式保留，并在分居的情况下退还给他，但他不会被冠以头衔。没有这项协议，如果分居，则每月付款或翻修费不可能使该人有权付款。 另一方面，已婚夫妇应平均分配婚姻期间积累的所有资产。配偶在结婚前保留所有资产的价值，但在结婚期间应分享这些资产的价值增长以及所积累的新资产。但是，关于婚姻住房有一个例外。如果配偶在结婚前拥有婚姻住房，而夫妻在分居时居住在同一个住房中，则住房的全部价值将平均分配，并且在结婚前拥有住房的配偶不能要求结婚前价值。 。 如果父母希望为已婚夫妇提供财产或现金形式的礼物，则在结婚前收到的礼物被视为婚前财产，礼物的价值在分居时不与配偶分担，而是增长。婚姻期间的价值与分居配偶分担。如果婚前礼物是婚姻住房，或用于婚姻住房的钱，则为例外。如果已婚夫妇在分居时住在同一个房子里，则领取婚前礼物的一方不能保留婚前价值，必须在分居日期与分居配偶分担礼物的全部价值。 如果在结婚期间收到家庭礼物并将其留在单独的银行帐户中，则不必与另一方分享。但是，如果使用礼物来偿还婚姻住房的抵押贷款，那么礼物的被排除性质将丢失。 父母想把钱捐给已婚或已婚的孩子时，必须明白，如果礼物送给夫妻将作为家庭居住的房屋，并且是夫妻在其居住时所居住的房屋如果分开，他们最终会与配偶分享礼物。如果这不是理想的结果，父母可以在礼物送出之前要求孩子和配偶签署结婚协议。 在另一个示例中，一位母亲为当时当时单身但后来结婚的女儿购买了一套公寓。为了公平对待她的配偶，同时在离婚的情况下保护她的公寓，这对夫妇起草了一份结婚协议，规定她的丈夫将承诺每月支付一定的家庭费用，其中一定一部分可以赚在分居的情况下，他对公寓的约定价值。如果他不付款，该价值将从他的应享权利中扣除。但是他不会被添加到标题中，也不会被视为所有者。 这些法律领域都很复杂，建议咨询家庭法律律师。 ©2019 REM房地产杂志

    Source: REM
    25-10-2019

  7. 苏富比（Sotheby's）的家庭看房技术越来越先进

    拥护技术的房地产公司有能力提供越来越多的高科技产品，而世界上最知名的品牌之一正在加倍努力。 苏富比国际房地产公司（Sotheby's International Realty）宣布，其Curate增强现实应用程序现在正在拥抱空间计算，这是一种为客户提供的下一级沉浸式体验，可帮助他们在新家中描绘自己。 该应用程序现已在Magic Leap One上可用，Magic Leap One是一种轻巧的可穿戴设备，允许用户查看周围的数字内容并与之交互。 苏富比的InternationalRealty®品牌是第一家为其列表实施空间计算的房地产公司，该软件将现实世界与虚拟家庭布置融合在一起。 全球副总裁John Passerini表示：“ 通过苏富比国际房地产公司的策展超越增强现实并进入空间计算平台，这说明了苏富比国际房地产公司的品牌如何继续专注于可视化工具，使房地产专业人士能够扩展业务并为客户提供服务。”苏富比国际房地产联盟有限公司互动营销总裁。“通过Magic Leap的隶属关系，苏富比国际房地产公司为独立销售人员提供了创新技术，该技术既可以满足消费者需求，又可以为行业树立标准。” 用户可以使用该技术来操纵虚拟舞台，以最适合家庭设计的需要，并与内置的商店房间陈设进行交互，所有这些都在他们所站在的房间范围内。但这仅仅是开始。 Passerini补充说：“我们预计将在各种购房和售房场景中实现空间计算的增加，特别是在帮助代理商向开发商展示如何利用技术帮助潜在买家想象自己在新房子中的情况时。” 版权所有©2019 Key Media Pty Ltd

    Source: REP
    25-10-2019

  8. Keystone Carvolth村8485 204th Street Langley 85三居室和四居室联排别墅，由Archwood Developments设计

    房屋开发扩展到兰里市（Langley）并指向弗雷泽河谷东部的优势之一是，购买者可以选择带有大量肘部空间的联排别墅，并且价格比温哥华附近的同类房屋低。 梯形，位于Carvolth村发展在204 个街道和84 日大道兰利乡，包括三个层次的排屋范围高达1789平方英尺，最有三间浴室和化妆间。一走进展示厅，便有了两层楼的入口和迷人的枝形吊灯，这会放大空间感。 Keystone营销部门Axis Real Estate的销售经理Tyra Sauriol说：“走进大楼时，只有两层楼的入口并在一个位置具有那种开放的感觉并不常见。” 娱乐大小的甲板（可俯瞰带篱笆的后院）和透过窗户蒸腾的自然光，也能带来宽敞的空间感。 Creative DesignWorks提供了两种配色方案：灰色和砂岩。地板在整个起居区均为宽木板硬木层压板，而卧室，走廊和楼梯间均铺有豪华地毯。 这套四居室的房屋有一间卧室，在入门级设有一间连接浴室和淋浴间，Sauriol说，这可以用作姻亲单位，家庭办公室或学生或青少年的宿舍。 带有小岛的厨房设有带吊灯的现代振动器或平板式橱柜，镍制五金件以及软关闭的抽屉和门。它们配备了具有足够存储空间的全高厨房。惠而浦（Whirlpool）生产的不锈钢设备包括：36英寸的反深度法式门冰箱和冰柜，被评为能源之星；带有炉灶面和大烤箱的自清洁燃气灶；以及高效的洗碗机。 浴室配有进口瓷砖地板，振动器或平面橱柜和浮动化妆镜。主人套房设有独立的淋浴间，无框玻璃和石英台面下的水槽。较大的房屋有一个较深的浴缸和淋浴单元。第二间浴室有一个浸泡盆，周围有瓷器。 Keystone的一个不寻常的特性可能会吸引小型化的需求，那就是家用电梯的粗糙配置。不列颠哥伦比亚省Stiltz Lifts的所有者安装员Mark Senner表示，与在现有房屋中进行改造相比，在新建筑物中安装电梯通常更容易且成本更低。他说，成本从22,000美元到32,000美元不等，有些更高级的型号的价格高达50,000美元。他说：“这是将联排别墅变成牧场主的一种方式。”他补充说，通常可以通过出售联排别墅来收回成本。 凯沃斯村基斯通 内容： 85套三居室和四居室联排别墅，四个阶段的前两个阶段共有37个单元 其中： 204 个街道和84 日大道，兰利乡 住宅规模和价格：四卧室联排别墅的起价为619,900美元，范围从1,505到1,789平方英尺 发展商： Archwood Developments Ltd. 销售中心：＃120 – 8912 202 St.，Langley 电话： 778-705-0788 中心时间：中午至下午5点，星期六-星期四 ©2019 Postmedia Network Inc.

    Source: The Province
    24-10-2019

  9. 不要被行政职务误导

    亲爱的托尼： 我们的阶层委员会执行官遇到了问题。 在我们的年度会议上，我们选举了总裁和财务主管，以便所有者可以对职位进行投入。我们的总裁刚刚卖掉了他的阶层，现在我们没有总裁，而且在阶层中关于如何更换职位存在争议。这似乎是一个愚蠢的争执，但是业主们坚持认为，我们必须召集一次特别大会来选举新总统，而其余的理事会成员则宣布任命空缺是他们的权利。 也许您可以解释可以帮助我们解决争议并迅速进行的程序。 塔拉·M·本那比 尊敬的塔拉： 理事会成员的数量，理事会资格，您如何选举执行理事会成员，理事会成员的任期以及如果产生空缺会发生什么，这些都是您的章程所解决的所有问题。 《分层财产法》标准章程附表规定了以下内容：理事会成员的数量，最少三位，最多七位，在年度股东大会上当选，任期一年，于下届年度末终止大会; 新的阶层理事会在理事会会议上以多数票决定的主席，副总裁，财务主管和秘书的行政职位。 任何理事会成员均可以当选为行政职位，还可以选举除总统或副总裁以外的多个职位。如果有空缺，其余的理事会成员可通过多数表决从任何有资格当选或任命为理事会成员的人中填补该职位。 如果所有理事会成员都已辞职，则25％的所有者可以同意在召开特别股东大会上通知以选举新理事会。底线：除非您的章程得到修订，否则在股东大会上的所有者将选举理事会成员，理事会成员将在下一次理事会会议上决定选举执行职务。 不要被术语执行官或执行职务所误导。除了主持会议和在多数票表决情况下进行额外的投票表决外，总统和副总统没有特别权力或权限。他们以与任何其他阶层委员会成员相同的方式对决议进行投票。仅当理事会投票表决将权力授予单个理事会成员时，理事会成员才具有权力，并且该决定以及权力下放都记录在会议记录中。 如果您的章程已被修改（这在大型社区中比较普遍），则可以在章程中确定总统或其他行政职位；但是，此模型存在陷阱。 虽然这可能会为所有者提供更多的信息给担任您的总裁的人，但如果他们不再有资格担任理事会成员，或者由于分担费用或特殊征费而违反了章程，您应该如何替换总裁？不能因出售而行事或不再拥有所有人，或者最终像暴君一样行事并使公司陷入危险之中？ 这可能需要召开特别股东大会，这可能是一笔巨大的费用，并且会给Strata公司带来麻烦。如果您的层级公司正在考虑一项章程，以允许所有者选举执行职务，那么当这些职位空缺时，章程还应解决应急计划。 在塔拉的集团公司中，他们只是增加了一项章程，要求在年度股东大会上选举总统。没有考虑过任何填补总统职位的程序，可能需要他们举行特别股东大会选举。 ©2019 Postmedia Network Inc

    Source: The Province
    24-10-2019

  10. 加拿大的商业投资应开始进一步寻找

    如果有迹象表明边境南部的近期趋势，加拿大商业房地产的潜在投资者应开始考虑超出多伦多，蒙特利尔和温哥华通常热点地区的市场。 科技行业对加拿大办事处的持续渴望正在逐渐耗尽可用的城市办事处空间。根据计算机技术行业协会（CompTIA）的说法，美国一些城市提供的示例也许可以很好地解决这一难题。 CompTIA研究和市场情报高级副总裁蒂姆·赫伯特（Tim Herbert）在接受采访时说：“就像夏洛特，堪萨斯城或奥斯丁一样。” “这些城市[负担得起]，并且[在某些情况下，您可以说生活质量更高。” CompTIA 在其《2019年网络省份》研究中指出，在不久的将来，小城市可以成为更可行的投资选择。仅去年一年，加拿大的技术就业就增加了61,000个新工作，年增长率为3.8％。 总体而言，自2010年以来，技术人员的新增雇员多达249,000。 赫伯特补充说，对加拿大办公空间的需求“不仅限于开始占用办公空间或建立新总部的技术公司，而且各种不同的公司类型也吸引了技术人才。” Avison Young的数据显示，在截至2019年6月30日的一年中，加拿大办公楼市场的正吸收量为900万平方英尺（msf）。在紧接之前的12个月内，这大大超过了近6 msf的吸收量。 该行业的持续流行以及由此产生的对加拿大商业房地产的需求，受到其长期就业前景的推动。2018年，科技行业收入平均为78,070美元，比私营部门的平均读数51,794美元高出51％。 版权所有©2019 Key Media Pty Ltd

    Source: Canadian Real Estate Wealth
    24-10-2019

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